通過驗收可申請不動產登記

　　開展閑置住宅盤活利用工作

　　······

　　為規范農村宅基地和自建住房管理

　　近日，河南省人民政府印發

　　《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法》

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河南省人民政府關于印發河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法的通知

豫政〔2025〕12號

　　各省轄市人民政府，濟源示范區、航空港區管委會，省人民政府各部門：

　　現將《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

河南省人民政府

2025年5月14日

河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法

第一章　總 則

　　第一條　為規范和加強農村宅基地（以下簡稱宅基地）和農村村民（以下簡稱村民）新建、改建、擴建、翻建住房（以下統稱自建住房）管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》等法律、法規和政策規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本省行政區域內宅基地管理和村民自建住房及其管理。

　　第三條　本辦法所稱宅基地，是指村民用于建造住宅及其附屬設施的農村集體建設用地，包括住宅、附屬用房、庭院等用地。

　　本辦法所稱村民，是指具有農村集體經濟組織成員身份的人員。

　　本辦法所稱村民自建住房，是指由村民以戶為單位，自行申請在宅基地上建設的住宅房屋。

　　第四條　農業農村部門負責宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置村民自建住房利用，參與編制國土空間總體規劃和村莊規劃；縣級農業農村部門統計宅基地用地需求并通報同級自然資源部門。

　　自然資源部門負責安排土地利用計劃，依法辦理農用地轉用審查報批手續，辦理農村房地一體宅基地確權登記，定期公布地質災害隱患點；指導鄉鎮政府編制村莊規劃、核發鄉村建設規劃許可證，在村莊規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，提出村民自建房風貌引導方案。

　　住房城鄉建設部門負責依法履行村民自建住房建設質量安全行業管理工作，指導鄉鎮政府對村民自建住房建設質量安全進行監管；負責引導村民住房建筑風貌，組織編制村民自建住房設計圖冊，組織鄉村建設工匠培訓和管理；參與編制國土空間總體規劃和村莊規劃。

　　市場監管部門負責建筑材料生產、銷售環節的監督管理，維護建材市場秩序，及時發布不合格建材信息。

　　第五條　鄉鎮政府負責組織編制本行政區域內的村莊規劃，負責宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批、建設管理，對村民自建住房質量安全負屬地管理責任。

　　農村集體經濟組織依法代表農村集體行使宅基地所有權，負責本集體經濟組織內宅基地和村民自建住房的日常管理和監督。

　　第六條　宅基地審批和村民自建住房建設應當適應村莊演變規律，堅持規劃先行、節約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現當地歷史文化、地域特色、傳統民居和鄉村風貌。

第二章　規劃編制

　　第七條　位于城鎮開發邊界外的村莊，可分類按需編制實用性村莊規劃或“通則式”村莊規劃；對暫不單獨編制村莊規劃的村莊，可在所屬縣、鄉鎮級國土空間總體規劃中設置“通則式”村莊規劃管理規定專章作為鄉村地區規劃管理的依據。位于城鎮開發邊界內，但近期暫未明確城鎮化任務的村莊，可在充分尊重村民意愿并與城鎮整體布局協調一致的前提下，在總體規劃中明確范圍，編制村莊規劃。

　　第八條　鄉鎮政府應當統籌考慮土地利用、產業發展、居民點布局、抗災防災、人居環境整治、生態保護和歷史文化傳承等因素編制村莊規劃。引導村民參與村莊規劃編制，充分聽取村民意見，規劃成果應當在村內顯著位置公示。村莊規劃一經批準必須嚴格實施，任何單位和個人不得隨意調整和變更。嚴格控制切坡建房，確需利用不利地段的，建設方應當采取安全有效工程處置措施。

　　第九條　一戶村民只能擁有一處宅基地。各地應當以縣為單位根據實際情況制定標準，城鎮郊區和人均耕地少于667平方米的平原地區，每戶宅基地面積不得超過134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地區，每戶宅基地面積不得超過167平方米；山區、丘陵地區每戶宅基地面積不得超過200平方米。

　　村莊規劃中應當明確村民自建住房標準，原則上以不超過三層的低層住宅為主；確需建設三層以上住房的，應當征得村集體經濟組織或村民委員會同意。

第三章　申請和審批

　　第十條　有下列情況之一的，村民可以以戶為單位向所在的集體經濟組織申請宅基地：

　　（一）本戶無宅基地的；

　　（二）因子女結婚等原因確需分戶居住，現有宅基地無法滿足分戶居住需求的；

　?。ㄈ┮蜃匀粸暮?、政府規劃、公共設施和公益事業建設、規劃調整，原宅基地被損毀或占用，又無其他宅基地的；

　?。ㄋ模┓?、法規規定的其他情形。

　　各地可以結合當地實際，合理確定分戶申請宅基地的條件，加強與戶籍管理的銜接，不得設立互為前置的申請條件。

　　第十一條　符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在農村集體經濟組織提出申請。村民申請時應當提供下列材料：

　　（一）《農村宅基地和村民自建住房申請表》；

　　（二）《農村宅基地使用承諾書》；

　　（三）申請人家庭戶口簿、身份證原件和復印件。

　　第十二條　農村集體經濟組織收到村民宅基地申請后，應當在10個工作日內依法召開農村集體經濟組織成員大會或成員代表大會集體討論，審查村民申請理由、擬用地位置、擬用地面積和擬建住房面積、層數、結構，討論通過后進行公示，公示時間不少于7個工作日；討論未通過的，及時告知申請人未通過原因。公示期內村民有異議的向農村集體經濟組織提出，由農村集體經濟組織討論形成意見。村民申請公示通過后，農村集體經濟組織將村民申請、會議記錄等材料提交鄉鎮政府審核批準。農村集體經濟組織自收到村民申請到提交鄉鎮政府審核的期限不得超過20個工作日。

　　第十三條　鄉鎮政府應當明確專門內設機構負責宅基地和村民自建住房的管理和審批工作，實行“一個窗口”受理申請，為農民群眾提供便捷高效的服務。

　　鄉鎮政府收到農村集體經濟組織提交的材料后，應當組織相關內設機構開展實地核查和材料審查。審查內容包括：申請人是否符合條件，擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標準、宅基地和建房申請是否經過村級審核公示；擬用地是否符合鄉鎮級國土空間總體規劃和村莊規劃、用途管制要求，地質條件是否符合建房地質要求；擬用地涉及占用農用地的，是否辦理了農用地轉用審批手續等。涉及林業、電力、水利、交通等管理的，應當及時征求相關部門意見。原則上優先審批使用村莊空閑宅基地和存量村莊建設用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地。

　　對符合條件的，鄉鎮政府相關內設機構出具審核意見，填寫《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表》，提交鄉鎮政府審批。

　　第十四條　鄉鎮政府根據內設機構審核意見進行審批，符合條件審批通過的，發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。不予批準的，應當自收到農村集體經濟組織提交的材料后5個工作日內書面告知農村集體經濟組織和申請村民，并說明不予批準的理由。

　　鄉鎮政府自受理申請到發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》的期限不得超過20個工作日，涉及辦理農用地轉用審批手續的，農用地轉用審批通過后20個工作日內辦理完成。

　　鄉鎮政府應當建立宅基地用地建房審批管理臺賬，將有關資料歸檔留存。

　　第十五條　宅基地申請有下列情形之一的，不予批準：

　　（一）申請人不具備本農村集體經濟組織成員身份的；

　?。ǘ┎环?ldquo;一戶一宅”要求的；

　?。ㄈ┥暾埉愔沸陆ㄗ≌春炗喸姓赝顺鰠f議的；

　　（四）出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的；

　　（五）原有宅基地及住宅被征收，符合已依法重新安排宅基地建房、提供安置房任一情形的；

　?。┎环戏謶羯暾堈貤l件的；

　　（七）選址不符合鄉鎮級國土空間總體規劃、村莊規劃確定的規劃用途的；

　　（八）依法不予批準的其他情形。

第四章　風貌管控

　　第十六條　村莊規劃應當深入挖掘當地傳統民居風貌特點和傳統建筑文化內涵，尊重當地傳統習俗和地域文化，保護和延續傳統街巷肌理、建筑布局及風貌，提出風貌設計引導方案和管控要求，塑造富有本地特色的鄉村風貌。

　　第十七條　積極推進功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環保、風貌協調的現代宜居村民自建住房建設。加快農村水電氣路信等配套設施建設，提升村民自建住房建設品質。鼓勵村民自建住房將傳統建造技藝與建筑新技術、新工藝、新材料相結合，引導發展裝配式建筑。

　　第十八條　縣級住房城鄉建設部門應當以縣域為單元，因地制宜推廣各類新型建造方式，結合村莊規劃分區域編制具有地域特色、鄉土特點的村民自建住房設計圖冊，免費供村民選用并提供技術咨詢服務。

　　第十九條　鼓勵大專院校、規劃設計單位為鄉村建設培育、輸送實用型人才，推薦規劃、設計、建筑工程等專業人員為村民自建住房提供服務、參與鄉村建設。

第五章　建房管理

　　第二十條　村民應當在取得《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》后，向鄉鎮政府提交施工圖紙、施工合同、施工人員信息、質量安全承諾書等資料，鄉鎮政府應當在10個工作日內對資料進行審核，符合條件的方可開工。主要審核以下內容：

　　（一）是否有滿足施工需要的圖紙；

　?。ǘ┳》拷ㄔO項目合同信息是否完整，是否明確質量安全責任；

　　（三）施工人員信息是否真實，鄉村建設工匠是否取得培訓合格證書；

　　（四）質量安全承諾書是否為村民本人簽字等。

　　鄉鎮政府審核合格后制作、發放村民自建住房施工信息公示牌，并在5個工作日內組織相關機構到現場開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。村民自建住房未經查驗的，不得開工。

　　建設村民自建住房，應當在施工現場顯著位置懸掛或張貼施工信息公示牌。

　　第二十一條　村民自建住房設計和施工應當符合國家抗震設防等有關質量安全標準要求。村民自建住房可選用政府提供的村民自建住房設計圖冊，也可委托具備房屋建筑設計資質的單位或建筑、結構專業的注冊設計人員進行設計并出具施工圖紙。鼓勵鄉鎮聘請相關技術人員為村民自建住房繪制符合設計規范的圖紙，提供技術咨詢服務。

　　第二十二條　縣級住房城鄉建設部門、人力資源社會保障部門應當會同鄉鎮政府組織鄉村建設從業人員參加技能和安全生產培訓，按規定核發鄉村建設工匠培訓合格證書。各地應當建立鄉村建設工匠名錄，培育小型化、專業化、規范化的鄉村建設服務團隊。

　　建設村民自建住房應當選擇培訓合格的鄉村建設工匠或具備資質的施工單位并簽訂施工合同。承接村民自建住房的鄉村建設工匠或施工單位應當嚴格按照施工圖紙、施工技術標準和操作規程施工，明確施工現場的負責人、質量員、安全員等主要責任人，對承接的房屋建設質量和施工安全負責。

　　鼓勵建房村民購買雇主責任險、施工方購買村民自建住房建設安全生產責任險。

　　第二十三條　在建房過程中，建房村民和施工方應當選用符合國家和省規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。施工單位或鄉村建設工匠應當協助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備。建房村民要求使用不合格建筑材料、建筑構（配）件和設備的，施工單位或鄉村建設工匠應當勸阻、拒絕。

　　第二十四條　鄉鎮政府應當加強對村民自建住房施工現場的監督檢查，形成檢查記錄。實施監督檢查時，有權采取下列措施：

　?。ㄒ唬┮蟊粰z查的建設主體提供有關資料；

　?。ǘ┻M入施工現場進行檢查；

　?。ㄈ┌l現有影響房屋質量安全的問題時，責令改正。

　　有關個人和單位應當支持、配合監督檢查，不得拒絕或阻礙。施工中發生事故時，鄉鎮政府應當及時向上一級政府及應急管理、農業農村、自然資源、住房城鄉建設等有關部門報告。

　　第二十五條　村民自建住房完工后，應當向鄉鎮政府申請竣工驗收。鄉鎮政府接到申請后，應當在5個工作日內組織村民、施工負責人等相關方，實地查驗村民是否按照批準面積、規劃要求和質量要求等建設住房。對驗收合格的，出具《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》。

　　村民自建住房通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請不動產登記。

　　第二十六條　村民利用原有的宅基地進行住宅翻建、改建、擴建的，應當依法辦理宅基地用地、規劃許可、建設等手續。

　　第二十七條　按照“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”的要求，嚴格落實產權人和使用人的房屋安全主體責任。嚴禁違規變動房屋主體和承重結構進行裝飾裝修。將村民住房用作經營、公共服務和人員密集場所的，應當確保房屋具備安全使用條件，符合所在行業領域法律、法規規定，并依法辦理有關審批手續。

　　村民建設三層（不含）以上或有地下室的住房應當選擇具備資質的施工單位，嚴格執行《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》等法律、法規，并將其納入工程質量監管范圍。

第六章　盤活利用

　　第二十八條　在充分尊重村民意愿的前提下，積極穩妥開展閑置住宅盤活利用工作。允許村民合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。鼓勵各地創新閑置住宅利用模式。村民住宅出租的，出租人和承租人應當依法訂立租賃合同，明確雙方權利義務。

　　第二十九條　規劃村民新增住宅用地應當充分利用原有的宅基地和村內空閑地。村民按照規劃另址建房的，應當按照承諾的時間無償退出原有宅基地。

　　不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。

　　允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。退出的宅基地優先用于保障本集體經濟組織成員的宅基地需求。

第七章　監督管理

　　第三十條　建立省市指導、縣級主導、鄉鎮主責、村級主體的宅基地和村民自建住房管理機制。加強信息化建設，逐步建立省、市、縣三級農村宅基地和村民自建住房信息管理平臺。

　　第三十一條　各級農業農村、自然資源、住房城鄉建設、市場監管等部門應當根據工作職責，加強對農村宅基地管理和村民自建住房工作的指導。縣級政府應當建立健全管理機制，將相關工作經費納入年度財政預算。

　　鄉鎮政府應當落實巡查、報告和監督管理責任。鄉鎮綜合行政執法機構負責巡查和依法查處村民未批先建、違規建房等違法違規行為，嚴格執行行政執法公示制度、行政執法全過程記錄制度、重大行政執法決定法制審核制度，做到嚴格規范公正文明執法。

　　第三十二條　農村集體經濟組織、村民委員會、村民小組在鄉鎮政府的指導下依法依規加強宅基地管理，加強日常巡查，建立宅基地和村民自建住房管理協管員制度，及時發現和制止各類違法違規建房行為，對不聽勸阻、拒不改正的及時向鄉鎮政府報告。

　　第三十三條　建房村民和設計、施工、材料供應單位或個人依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

　　第三十四條　鄉鎮政府及其有關行政管理機構應當依法履行職責，嚴格按照規定程序辦理農村宅基地和村民自建住房相關手續，不得違規收取費用。對在宅基地和村民自建住房審批、監管、執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的，由有權機關依法予以處理。

　　對農村集體經濟組織履職不力、推托不辦、拖延遲辦等行為，村民可以向鄉鎮政府反映，經調查屬實的由鄉鎮政府責令限期改正。

第八章　附 則

　　第三十五條　由街道辦事處管轄的村莊，其宅基地和村民自建住房管理參照本辦法執行。沒有成立農村集體經濟組織的，由村民委員會代行宅基地和村民自建住房管理職責。

　　第三十六條　本辦法自印發之日起施行?！逗幽鲜∪嗣裾P于印發河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）的通知》（豫政〔2021〕4號）同時廢止。國家對宅基地和村民自建住房另有規定的，從其規定。

　　附件：

　　1. 農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）申請表

　　2. 農村宅基地使用承諾書

　　3. 農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表

　　4. 鄉村建設規劃許可證

　　5. 農村宅基地批準書

　　6. 農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表

　　7. 村民自建住房施工信息公示牌

　　鼓勵

　　盤活村中閑置住宅

　　人去樓空，宅院荒蕪。隨著大量農村人口涌入城市，農村宅基地閑置問題日益突出。

　　農業農村部抽樣調查，2019年全國農村宅基地閑置率為18.1%。該數據是媒體援引最多的公開數據之一。

　　怎樣有效利用農村閑置宅基地？許昌市鄢陵縣張橋鎮和寨村做了探索。

　　鄢陵縣張橋鎮和寨村閑置宅基地改造為菜園。

　　該村24處空宅荒院，被改造成了大小廣場、村內游園、老年活動中心、村史館、果園、菜園等。

　　該村黨委書記裴美蓮說，他們按照抽簽的方式，由群眾來認領小菜園。

　　這樣一來，有效破解了環境衛生死角問題，還解決了群眾日常生活用菜需求。

　　和寨村的做法，為閑置宅基地利用提供了一個參考的路徑。

　　《中華人民共和國土地管理法》明確規定，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　焦作市修武縣大南坡村的居民住宅改造為民宿。

　　《管理辦法》指出，在充分尊重村民意愿的前提下，積極穩妥開展閑置住宅盤活利用工作。

　　允許村民合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。

　　同時，鼓勵各地創新閑置住宅利用模式。村民住宅出租的，出租人和承租人應當依法訂立租賃合同，明確雙方權利義務。

　　規定

　　城鎮居民不能到農村買房

　　進城務工農民在城市里購房落戶，要以放棄宅基地使用權為前提嗎？

　　答案是否定的。

　　《管理辦法》規定，允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。

　　村民新增住宅用地應當充分利用原有的宅基地和村內空閑地。村民按照規劃另址建房的，應當按照承諾的時間無償退出原有宅基地。

　　退出的宅基地優先用于保障本集體經濟組織成員的宅基地需求。

　　新密市曲梁鎮大樊莊村村景。

　　對于城鎮居民到農村購買農房、宅基地，和退休干部到農村占地建房，《管理辦法》明確說“不”。

　　業內專家指出，城鎮居民、退休干部都不具有農村集體經濟組織成員身份，在取得宅基地方面沒有法律依據。

　　鄭州大學管理學院院長助理、教授牛文濤說，農村宅基地制度的變革和優化，是農民群體財產權益實現和福利水平改善的重要基礎。

　　農村宅基地是農民群體生存的基礎保障，也是農村“三塊地”中最為特殊的一塊。上面提到的兩個“不允許”，既是為了保護土地資源，也是保護農民的根本權益。

　　要求

　　自建房可申請不動產登記

　　隨著收入水平的提高，有些地方的農村住宅，蓋到了四層甚至五層，看著很是氣派。

　　同時，由于建設的不規范，個別地方還出現了農民自建房倒塌的事故。

　　《管理辦法》對宅基地面積和住房建設等方面做了明確的規定。

　　鄢陵縣張橋鎮和寨村閑置宅基地空房改為織布坊。

　　一戶村民只能擁有一處宅基地。各地應當以縣為單位根據實際情況制定標準。

　　村莊規劃中應當明確村民自建住房標準，原則上以不超過三層的低層住宅為主；

　　確需建設三層以上住房的，應當征得村集體經濟組織或村民委員會同意。

　　在房屋安全方面，《管理辦法》規定，村民建設三層（不含）以上或有地下室的住房應當選擇具備資質的施工單位。

　　村民自建住房完工后，應當向鄉鎮政府申請竣工驗收。通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請不動產登記。

　　按照“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”的要求，嚴格落實產權人和使用人的房屋安全主體責任。嚴禁違規變動房屋主體和承重結構進行裝飾裝修。

　　根據規定，將村民住房用作經營、公共服務和人員密集場所的，應當確保房屋具備安全使用條件，符合所在行業領域法律法規規定，并依法辦理有關審批手續。